keflex 750

Login

VIP Studio - журнал «Современная наука»

Russian (CIS)English (United Kingdom)

МОСКВА +7(495)-XXX-XX-XX

Модель формирования ипотечного кредита на основе баланса спроса и предложения конечной стоимости жилой недвижимости

E-mail Печать

С.Л. Веселов,спирант, Санкт – Петербургский  государственный  архитектурно – строительный университет)

«Экономика и право», № 1-2011

Статья посвящена рассмотрению трех основных групп показателей конкурентоспособности жилой недвижимости. Подробно рассмотрен процесс формирования конечной стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного кредита. Проведен анализ баланса спроса и предложения на конечную стоимость рассматриваемой продукции. Определены три потребительские стратегии на основе рассмотренной модели.

Приобретение жилой недвижимости является сложным и многофакторным процессом. Множество потребителей ежегодно приобретают продукцию, которая еще не создана (на стадии строительства) на деньги, которых у них нет (кредитные средства). Важным элементом этого процесса является анализ составляющих совершаемой сделки с точки зрения прогнозирования ее финансирования.

Современное многообразие предложения объектов жилой недвижимости и кредитных продуктов, на таком крупном локальном рынке как Санкт – Петербург, позволяет выбирать потенциальному потребителю из большого числа предлагаемых застройщиками вариантов квартир и использовать при этом различные инструменты по финансированию покупки. Решение о приобретении жилья, для рядового покупателя, зависит от трех основных групп показателей конкурентоспособности [1], которые можно характеризовать как: качество(Q), сроки(T), цена(P). Функция спроса (D) для потребителя в данном случае будет выглядеть следующим образом:

(1)

Понятие качество, в данном разрезе, включает в себя различные характеристики строительной продукции, которые складываются из следующих групп факторов:

1. Параметры объекта недвижимости (размеры и компоновка помещений, соседствующие жилища, видовые характеристики, внутренне оснащение и т.д.);

2. Параметры здания (архитектурные особенности, общая этажность, характеристики инженерных систем и т.д.);

3. Особенности района расположения (транспортная доступность, придомовое окружение, социальная инфраструктура и т.д.).

Сроки окончания строительства являются важным параметром сделки  по приобретению жилья, которые ограничивают дату эксплуатации объекта недвижимости. Фактически этот параметр означает момент начала использования жилья, а не регистрацию прав собственности на него, так как официальное оформление может сопровождаться задержкой от нескольких месяцев до завершения срока выплат по кредиту, в случае нахождения этих прав у кредитующей организации.

Цена приобретения – ключевой фактор, на который обращает внимание клиент при покупке. Стоимость, при прочих равных условиях, корилирует со сроками завершения и качеством продукции, следующим образом:

1. Чем больше срок до окончания строительства, тем меньше стоимость объекта недвижимости;

2. Чем выше качество продукции (лучше параметры), тем выше цена на него.

Сравнительный анализ рассматриваемых продуктов ведется клиентом в два этапа. Первый – сбор данных о различных продуктах, представленных на рынке, и выбор наилучшего для клиента объекта недвижимости. Второй – выбор способа оплаты (финансирования сделки) выбранного объекта. После принятия принципиального решения о конкретном продукте такие факторы как сроки (T) и качество (Q) определены и потребитель не может на них влиять. Функция индивидуального спроса потребителя (DS) формируется из ценовых факторов и характеризуется двумя составляющими: размерами первоначального взноса (Po), который готов внести клиент, и ежемесячного платежа (PN), который он способен выплачивать на протяжении определенного времени (N), исчисляемого в месяцах.

(2)

В данной зависимости функция индивидуального спроса – это платежеспособность клиента, которая может быть представлена в линейном виде следующим образом:

(3)

Ежемесячный платеж (PN) может быть аннуниететным или дифференцированным. Аннуниететный платеж - это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга (PN=const).  Дифференцированный платеж уменьшается к концу срока кредитования и состоит из выплачиваемой постоянной доли основного долга и процентов на невыплаченный остаток кредита (PN=const).

Наиболее распространенным является применение схемы с использованием аннуниететных платежей, при котором функция индивидуального спроса будет формироваться следующим образом:

(4)

Для успешного заключения сделки параметры индивидуального спроса, при соответствии всем остальным требованиям, должны быть уравновешены с предложением финансирующей организации – ипотечным кредитом, который формируется из следующих составных элементов [2]:

1. Процентная ставка по кредиту (I)

2. Срок кредитования (N)

3. Начальная стоимость объекта недвижимости (P)

4. Сумма кредита (PM)

5. Размер первоначального взноса (Po)

6.Конечная стоимость кредита (PMT)

7. Конечная стоимость объекта недвижимости (PT)

Кредитование увеличивает конечную стоимость продукции, однако дает возможность распределения финансовой нагрузки на потребителя во времени. Стоимость объекта недвижимости для потребителя с учетом переплаты (PT) формируется из первого взноса и итоговой стоимости кредитного продукта следующим образом:

(5)

Равновесие потребительского спроса и предложения на рынке первичной недвижимости при покупке выражается следующими математическими тождествами:

(6)
(7)

Конечная стоимость кредита формируется различным образом в зависимости способа начисления процентов – простых или сложных. Использование простого процента банками формирует ее следующим образом:

(8)

Тождественное равенство зависимостей (7) и (8) формируют равновесие спроса и предложения пропорций. В рамках одного кредитного продукта процентная ставка (I) будет постоянна. Определение приемлемого варианта ипотечного продукта будет состоять в выборе одного из возможных вариантов решения уравнения с несколькими переменными (N, PN, PM):

(9)

Данное уравнения описывает поверхность в пространстве, а каждое его решение – одна из точек на ее поверхности.

Рассмотрим один из частных случаев моделирования стоимости ипотечного кредита исходя из следующих условий:

1. Процентная ставка по кредиту I=8 [3];

2. Ежемесячный платеж имеет равные значения, его размер варьируется от 1 до 50 тысяч рублей;

3. Сроки кредитования (N) рассматриваются в диапазоне от 6 до 96 месяцев.

Данные уточнения позволяют построить трехмерную поверхность, описывающую все возможные решения уравнения (9), в зависимости от переменных параметров (рис.1)

 

Полученная модель позволяет в рамках конкретной кредитной программы (PN=const) выбрать приемлимую структуру оплаты в рамках следующих потребительских стратегий:

1. Максимизация размера потребительского кредита, такая статегия обусловлена желанием приобрести наиболее дорогой объект недвижимости.

2. Стабильность ежемесячного платежа – эта стратегия связана с желанием обеспечить постоянство выплат и ориентированная на покупателей с фиксированным доходом.

3. Максимизация срока кредитования, такая стратегия ориентированна на потребность минимизации ежемесячных выплат при фиксированном размере кредита.

Ипотечное кредитование является важным сопутствующем элементом приобретения жилья физическими лицами и определение основных параметров кредитного продукта  (N, PN, PM) будут формировать финансовые отношения покупателя и кредитной организации на долгие годы, а использование соответствующей модели (рис.1) способствовать принятию взвешенного решения.


БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК:

1. Гусев М. В.  Комплексное управление качеством продукции как основа повышения ее конкурентоспособности. Дисс. к.э.н. 08.00.05. СПб, 2003. С. 13

2. Приступ Н.П. Ипотека как институт рынка / Междунар. науч. фонд экон. исслед. акад. Н.П. Федоренко, Дальневост. гос. ун-т. - Владивосток, 2003

3. Электронный ресурс - www.sbrf.ru


© C.Л. Веселов, Журнал «Современная наука: Актуальные проблемы теории и практики»
 
 
 

ПРАВОВАЯ ИНФОРМАЦИЯ:  Перепечатка материалов допускается только в некоммерческих целях со ссылкой
на оригинал публикации. Охраняется законами РФ. Любые нарушения закона преследуются в судебном порядке. © ООО "Научные технологии"

Книжные Изданияbadge

badge
  • Реструктуризация информационного пространства органов государственной власти Санкт-Петербурга
  • Профессия «Бухгалтер»: прошлое, настоящее, будущее
  • Финансово-кредитная политика России
  • О недостаточности категории «графическое слово» для описания языкового материала арабского литературного языка (в связи с акцидентальными письменными словами в АЛЯ)

 

Текущие статьи

Организационная коммуникация и БИЗНЕС-ДИСКУРС 2.0Организационная коммуникация и БИЗНЕС-ДИСКУРС 2.0
Ю.В. Данюшина, (кандидат филологических наук, доцент, Государственный...
Место и роль конного спорта в современном обществеМесто и роль конного спорта в современном обществе
Д.В. Цветков, (Аспирант кафедры Экономической и социальной географии...
Методы и способы достижения конкурентоспособности предпринимательских структурМетоды и способы достижения конкурентоспособности предпринимательских структур
Л.И. Машкова, (Государственный университет управления, Москва)...

Условия Публикации


Журнал - Маркшейдерия и Недропользование Журнал Земля и Недвижимость Сибири Журнал - Минеральные Ресурсы России. Экономика и Управление Журнал - Геология Нефти и Газа Журнал - ГЛОБУС: Геология и Бизнес

Последние комментарии

RSS
VIP Studio Retro
levitra bitcoin