levitra bitcoin

+7(495) 725-8986  г. Москва

Журналы

  • Серия
  • Серия
  • Серия
  • Серия
  • Журнал
  • Журнал
  • Журнал
  • Журнал
 

А.С. Плахина,  (Аспирант, Кемеровский Государственный Университет; Генеральный директор, ООО «Центр правовой защиты»)

Серия «Экономика и Право» # 06 2018
Земельные ресурсы
    Цель научной работы проанализировать, дать правовую оценку системе действующего законодательства в области установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной. Установить возможность и выявить рычаги влияния и предотвращения массовой переоценки объектов недвижимости. Для достижения цели в статье оценено понятие земли, как важного элемента в деятельности человечества. Определены механизмы управления землей и выявлены основные факторы, влияющие на процесс управления. Установлены полномочия органов местного самоуправления в сфере управления земельными ресурсами. Раскрыты виды и формы оплат за пользование землей. Порядок исчисления налога и арендной платы. Неосновательное обогащение, как источник пополнения бюджета муниципального образования. Проанализированы изменения действующего законодательства в сфере земельных отношений и установлены полномочия органов местного самоуправления в сфере распоряжения земельными ресурсами. Выявлены проблемы процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Отражена система и виды процедур установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной. Даны статистические данные по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной. Сделаны выводы о возможностях органов местного самоуправления в части влияния на процедуры и представленные отчеты об оценки объектов недвижимости. Даны предложения органам местного самоуправления по участию в процедурах оспаривания установленной кадастровой стоимости.

Ключевые слова: Земельные ресурсы, орган местного самоуправления, эффективное управление, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, рычаги влияния органов местного самоуправления на снижение кадастровой стоимости.

 

Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации [1] земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Данная формулировка автоматически обусловливает степень важности теоретического осмысления проблем, связанных с поиском оптимальных способов и механизмов управления земельными ресурсами, их эффективным нормативным обеспечением. Отметим, что земельное законодательство РФ в последний период претерпело существенные изменения, связанные, в первую очередь, с принятием Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [5].

Полномочия органов местного самоуправления [7] отражены в статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации [4], согласно которой к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земли, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление правил землепользования и развития сельских и городских поселений, территорий других муниципалитетов, разработка и реализация местных программ землепользования и защиты, а также другие полномочия по разрешению местных вопросов местного значения, в сфере использовании и охраны земли. Органы местного самоуправления управляют и распоряжаются земельными участками, которые находятся в муниципальной собственности.

Согласно нормам действующего законодательства, использование земельных ресурсов на территории Российской Федерации является платным. Именно платность использования земли является одним из принципов Земельного законодательства. Формами платы являются земельный налог и арендные платежи.

Земельный налог согласно ст. 388 Налогового кодекса [2] уплачивают физические и юридические лица, которые на праве собственности обладают земельными участками, а также на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Кроме указанных лиц земельный налог уплачивают управляющие компании (данное положение распространяется на уплату налога в отношении земельных участков, которые входят в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд). Налоговой кодекс Российской федерации, а именно ст. 390 определил налоговую базу как кадастровую стоимость объекта налогообложения, в том числе и земельных участков.

Правительством Российской Федерации за использование земельных участков в границах соответствующего муниципального образования определяется арендная плата в отношении земельных участков, которые находятся в федеральной собственности; арендная плата за использование земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяются органом государственной власти субъекта Российской Федерации; арендная плата за использование земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности определяются органом местного самоуправления (статья 39.7 Земельного кодекса РФ). При исчислении суммы арендных платежей за основу также берется кадастровая стоимость земельного участка, внесённая в сведения единого государственного реестра недвижимости.

Учитывая вышеназванные обстоятельства, исчисление любой формы платы за пользование земельными участками поставлено в зависимость от величины установленного размера кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Таким образом, поскольку практически вся оплата, включающая в себя арендную плату и земельный налог, поступают в бюджет соответствующего муниципального образования, то при массовом оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и ее снижение, заинтересованным лицом является в первую очередь муниципальное образования, в границах которого находится объект недвижимости.

Положительной является и судебная практика по искам органа местного самоуправления о взыскании с лиц, использующих земельные участки без правоустанавливающих документов, не осуществляющих оплату за такое использование, неосновательного обогащения в размере арендной платы за весь период использования земли, так как считается, что землепользователь сберег денежные средства, которые должен был оплатить при надлежащем оформлении земельного участка.

На эффективное управление земельными ресурсами в пределах регионов, городских округов, сельских поселений, влияют ряд факторов. Мониторинг земель в пределах муниципального образования приводит к необходимости учета земельных участков, внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости, проведению землеустроительных работ, которые требуют финансовых затрат, как правило отсутствующих в статьях расходов соответствующего муниципального образования, что и является одной из проблем в реализации полномочий по управлению и распоряжению земельными участками.

 Роль и значение земельно-кадастровых и землеустроительных действий в системе управления земельными ресурсами рассматривается в работах А.А. Варламова [13], С.Н. Волкова, И.В. Дегтерева, А.П. Огаркова, В.Н. Хлыстун и др. Однако их публикации в основном связаны с проблемами управления земельными ресурсами, как государственными, так и на региональном и муниципальных уровнях. Однако остаются не разработанными проблемы, связанные с внутрихозяйственным экономическим механизмом использования земельных участков хозяйствующих субъектов, проблемы, связанные с формированием налогообложения земельных участков и процесса их оценки, что требуют более детального изучения [14].

Земельное законодательство в Российской Федерации в последние годы претерпело кардинальные изменения с принятием ряда нормативных актов.

В Земельный кодекс РФ были внесены значительные изменения, вступившие в силу 01 января 2017 года. Данные изменения были введены Федеральным законом № 334-ФЗ от 03.07.2016 г. [10], которые связанны с изменением порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. 03.07.2016 года принят Федеральный закон № 237- ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [6], который регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации. С 15.09.2015г. вступил в силу Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (КАС) [3], который в главе 25 определил порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Для внесения информации в единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка, которая складывается на основе рыночной информации, зависящей от экономических характеристик использования объекта недвижимости, категории земельных участков, разрешенного использования, а также фактического использования соответствующих земельных участков.

В Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 [12] отражена возможность оспаривания заявителем результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кроме того, возможность предоставлена административному истцу после 15 сентября 2015 года в судебном порядке предъявлять требования касающиеся:

  • установления рыночной стоимости объекта недвижимости;
  • изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в случае выявления недостоверных сведений об объекте оценки, которые были использованы при определении его кадастровой стоимости, включая сведения об исправлении технической/кадастровой ошибки;
  • оспаривания решений или действий (бездействий) Комиссии.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [8] (далее Закон) в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее комиссия) могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости:

  • физическими и юридическими лицами, если такой результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности данных лиц,
  • органами государственной власти, органами местного самоуправления касающихся объектов недвижимости, которые находятся в муниципальной или государственной собственности.

При этом для оспаривания физическим лицом таких результатов в суде, его предварительное обращение в комиссию не обязательно.

Комиссии создается на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, органом, который осуществляет функции по государственной кадастровой оценке.

В части 5 ст. 24.18 вышеупомянутого Закона определены требования к составу комиссии. Таким образом, предусмотрено, что в комиссию входят представители органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции государственной кадастровой оценки, т.е. Росреестр, а также орган кадастрового учета и представителей делового сообщества СРОО. В то же время, по отношению к представителям делового сообщества, СРОО установил, что они подлежат обязательному ротации не менее 75% один раз в три года.

Действующее законодательство, а именно Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 №15-П [11] гласит, что являются неконституционными нормы, которые запрещают муниципалитетам обращаться в суд, если кадастровой стоимости объектов недвижимости занижена, так как из-за уменьшения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе земельных участков, снижается сумма поступлений в местные бюджеты, а это затрагивает права и законные интересы местных органов власти.

Таким образом, законодатель дал возможность представителям исполнительной власти оспорить существенно заниженную стоимость объекта.

По данным Росреестра [9] за период с 01.01.2018 по 28.02.2018 комиссией было получено 4037 заявлений, касающихся пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по 9595 объектам недвижимости.

Юридические лица подали 1864 заявления, физические лица – 2095 заявления, органы государственной власти – 12 заявления, органы местного самоуправления – 64 заявления, совместных заявлений от юридического и физического лица было подано 2.

До рассмотрения заявлений в Комиссии, суммарная величина кадастровой стоимости составляла 207 млрд. руб., после рассмотрения – 151 млрд. руб., что является свидетельством ее снижения на 26,8 %.

Подавляющее большинство случаев подачи заявлений, связано с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Из представленных показателей усматривается сниженная активность органов местного самоуправления несмотря на предоставленную возможность оспаривать заниженные показатели кадастровой стоимости, и наоборот количество заявителей и процент снижения кадастровой стоимости указывает на явное недополучение бюджетных средств за рассматриваемый период в размере 26,8 %.

Судебная практика, сложившаяся в Кемеровской области, также складывается с положительным исходом для административных истцов на основании представленных отчетов об оценке.

Еще одной проблемой органов местного самоуправления в рассматриваемой теме считаю то, что при вынесении положительного Решения уполномоченным органом, сниженная стоимость распространяет свое действие на период всего года, в котором подано соответствующее заявление.

Несмотря на указанные факты, органами местного самоуправления не представляются альтернативные отчеты об оценке стоимости оспариваемых объектов в созданные специальные Комиссии, и крайне редко этими же органами заявляются ходатайства о назначении судебной экспертизы в отношении определения стоимости соответствующего земельного участка в рамках рассмотрения административных исковых заявлений в областном суде.

В ряде случаев, считаю, что не все муниципальные образования реализуют свое право по участию в недопущении массового снижения кадастровой стоимости, своим бездействием создают условия для недополучения в бюджет денежных средств.

Таким образом, с внесением изменений в отдельные законодательные акты и Земельный кодекс РФ полномочия органов местного самоуправления расширены и достаточны для эффективного управления земельными ресурсами в пределах своих территорий, нужно лишь реализовать их надлежащим образом.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Конституция Российской Федерации // «Собрании законодательства РФ», 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
2. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N 146-ФЗ// «Собрание законодательства РФ», N 31, 03.08.1998, ст. 3824.
3. «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ// «Собрание законодательства РФ», 07.01.2002, N 1 (ч. 1), ст. 1.
4. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
5. Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»// «Собрание законодательства РФ», 30.06.2014, N 26 (часть I), ст. 3377.
6. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» // «Собрание законодательства РФ», 04.07.2016, N 27 (Часть I), ст. 4170.
7. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 06.10.2003, N 40, ст. 3822.
8. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
9. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»// «Собрание законодательства РФ», 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.
10. Федеральный закон от 03.07.2016 N 334-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»// «Собрание законодательства РФ», 04.07.2016, N 27 (часть II), ст. 4267.
11. Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска» // «Вестник Конституционного Суда РФ», N 6, 2016
12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»// «Бюллетень Верховного Суда РФ», N 9, сентябрь, 2015
13. Варламов, А.А. Земельный кадастр. Оценка земли и иной недвижимости: учебник / А. А. Варламов, А.В. Севостьянов. М.: КолосС, 2006. 265 с.
14. Плахина А.С. Механизмы эффективного управления органами местного самоуправления земельными ресурсами//Балтийский гуманитарный журнал. 2017. №4 (21). С. 499-501.


©  А.С. Плахина, Журнал "Современная наука: актуальные проблемы теории и практики".
 

 

 

 
SCROLL TO TOP
viagra bitcoin buy

Rambler's Top100 �������@Mail.ru