viagra super force

+7(495) 123-XXXX  г. Москва

Выпуски журналов

  • Серия
  • Серия
  • Серия
  • Серия
  • Журнал
  • Журнал
  • Журнал
  • Журнал

К.Д. Соловьёва,  (Санкт-Петербургский государственный экономический университет)

Серия «Экономика и Право» # 3  2016

Управление недвижимостью
В статье раскрываются отдельные аспекты экономического содержания понятия комплекса недвижимого имущества научного парка как объекта управления, затронут вопрос о значении научных парков в развитии экономики знаний, обозначен состав комплекса недвижимости научного парка, а также сформулирован ряд особенностей, которые должны учитываться в процессе создания, развития и управления комплексом.

Ключевые слова: Управление недвижимостью, научный парк, комплекс недвижимого имущества, объект управления, особенности объекта управления.

 

С  конца ХХ века в мире происходит формирование экономики, основанной на знаниях. Экономика знаний – это форма проявления постиндустриальной экономики [1, С.118], в которой знания становятся одним из основных видов ресурсов [2, C.161], а производство знаний является источником роста [3].

Согласно результатам последних исследований [4], Россия отстаёт от более развитых стран по ряду показателей, отражающих уровень развития экономики, основанной на знаниях. Например, Россия затрачивает на НИОКР почти в 12 раз меньше средств, чем США. Вовлечённость предпринимательского сектора в НИОКР по объёму затрат в России составляет около 28%, в то время как в развитых инновационно активных странах как, например, США, Япония, Китай, Республика Корея, Германия – от 60 до 76% округлённо. Поступления от экспорта технологий в США больше чем в России почти в 160 раз, при этом Россия тратит на импорт технологий в 3 раза больше средств, чем получает от экспорта.

Основываясь на приведённых данных, можно сделать вывод о том, что Россия не реализует свой инновационный потенциал в полной мере. Среди причин, прежде всего, выделяют недостаточное финансирование сферы науки, а также высокую изношенность материально-технической базы [5], и неспособность обеспечивать взаимодействие науки и бизнеса в решении социально-экономических задач [1, С.118].

Одним из наиболее важных условий формирования эффективной научной и инновационной инфраструктуры на национальном уровне называют взаимодействие бизнеса с университетами либо научными организациями [5]. Принимая во внимание зарубежный опыт развития инновационной инфраструктуры, можно сказать, что организациями, обеспечивающими взаимодействие науки, образования, бизнеса и государства, способствующими развитию экономики, инновационной деятельности и человеческого капитала, распространению знаний и информации являются научные парки. Имеется ряд исследований, результаты которых свидетельствуют о высокой эффективности научных парков [6, 7, 8 и др.]. Формирование парка приводит к активному развитию наукоёмкого бизнеса, созданию новых рабочих мест, экономическому оздоровлению региона [9]. В настоящее время всё больше внимания уделяется вопросам управления подобными сложными социально-экономическими структурами.

Под научным парком в рамках данной работы будем понимать форму пространственной и информационной интеграции науки и предпринимательства с имущественной базой в виде объектов недвижимости различного назначения с развитой инфраструктурой, расположенных на единой территории вблизи вуза/НИИ, которая размещает наукоёмкие и высокотехнологичные компании, создаёт условия для их развития, формирует сеть связей между участниками парка, а также внешними игроками, стимулирует и управляет потоками знаний и технологий, направлена на коммерциализацию результатов НИОКР, ускорение инновационного и экономического развития.

Управление научным парком имеет два основных стратегических направления для создания продуктивного рабочего пространства: нематериальное и материальное. Первое подразумевает предоставление нематериальной инфраструктуры, средств обслуживания и поддерживающих бизнес-услуг (система связей между участниками парка и внешними игроками, консультирование и т.п.). Ко второму направлению относится предоставление материальной инфраструктуры, средств размещения высокого уровня, которые отвечают требованиям наукоёмких компаний, а также создание комфортных условий для работы, отдыха и жизни участников научного парка [10, С.28; 8, С.329]. Таким образом, качественное управление инфраструктурой научного парка, в частности, комплексом его недвижимостью, имеет одно из ключевых значений в процессе эффективного и успешного управления научным парком в целом.

Определим комплекс недвижимости научного парка в качестве объекта управления как совокупность объектов недвижимости научного парка, расположенных на единой территории, объединённых общей целью функционирования и развития, находящихся в ведении одного субъекта управления, рассматриваемую как единую систему с точки зрения организации наиболее эффективного управления с учётом затрат по содержанию и управлению.

Обобщая данные различных источников [11; 12; 13; 14], можно составить следующий перечень наиболее важных и часто встречающихся объектов недвижимости и средств обслуживания научного парка:

  • Здания различных конфигураций для размещения арендаторов (для множества арендаторов, с возможностью арендовать целый этаж, для единственного арендатора), включающие офисные помещения и коммуникационные услуги, лабораторные объекты и оборудование, общие услуги секретарей и ресепшен;
  • Бизнес-инкубатор;
  • Здание/здания ядра парка для общего пользования. Могут включать информационные и библиотечные услуги, конференц-залы, лекционные помещения, комнаты для видеоконференций, переговорные комнаты, помещения поддерживающих бизнес-услуг. Кроме того объекты общественного питания (столовая, ресторан, кафетерий, бар для неформальных встреч и социализации резидентов парка), банковские услуги, спортивные объекты, места для отдыха и развлечений, медицинские услуги, детский сад/ясли, торговые объекты, магазины, места для временного проживания;
  • Сервисы, доступные на территории парка, например, охранное наблюдение 24 часа в сутки, электронные системы безопасности в местах общего пользования и зданиях, парковка, доступ к общественному транспорту.

К особенностям комплекса недвижимого имущества научного парка в качестве объекта управления можно отнести следующие.

  1. Объединение целей управления операционной и инвестиционной недвижимостью, а также целей общественно значимого характера. Недвижимость научного парка можно отнести к инвестиционной, поскольку она направлена на извлечение прибыли (арендные платежи). Однако эти объекты недвижимости также должны рассматриваться управляющими парка с точки зрения пользователей: в качестве операционной недвижимости. Соответственно, недвижимость научного парка должна одновременно учитываться и как центр прибыли и как центр издержек: стремление поддерживать максимально возможный уровень доходов от недвижимости парка при снижении расходов на содержание объектов и поддержке приемлемого уровня цен для арендаторов. Также важны цели общественно значимого характера, например, поддержка развития инновационного и наукоёмкого бизнеса путём обеспечения доступа предпринимателей к объектам недвижимости и необходимой инфраструктуре, создание благоприятной экономической и социальной среды для участников научного парка и населения, создание условий для увеличения инвестиций в парк и экономику региона.
  2. Управление недвижимостью является частью оперативной и частью стратегической деятельности. На стратегическом уровне обеспечивается соответствие между потребностями научного парка и наличием объектов недвижимости во избежание возникновения диспропорций. На оперативном уровне поддерживается работоспособность объектов недвижимости, обеспечивается постоянная коммуникация с пользователями.
  3. Многофункциональность комплекса недвижимости. Здания и помещения научного парка используются для размещения различных видов деятельности от офисной и лабораторной работы до организации общественного питания в ресторанах и работы спортивного зала и, как следствие, они должны соответствовать определённым требованиям, предъявляемым к каждому из таких объектов. Кроме того, здания в составе комплекса недвижимости научного парка должны учитывать особые потребности в размещении различных групп арендаторов, например, небольших старт-ап компаний, средних и крупных компаний [15, C.312].
  4. Дифференцированная арендная политика и уровень арендных ставок. Каждая группа арендаторов имеет различные требования в объектах недвижимости, что приводит к неоднородности комплекса недвижимости и  находит отражение в уровне арендных ставок [16, C.127].
  5. Более строгая арендная политика. Одной из составляющих имиджа научных парков является наличие входных критериев при отборе потенциальных арендаторов (например, наукоёмкость, определённое научное направление и т.д.), а также ограничение видов разрешенного использования на территории (например, запрет на организацию основного производства на территории парка) [12, C.26; 14; 17, С.26]. Значение такой политики заключается в поддержании желаемого стандарта арендатора, предотвращении размытия миссии парка и её смещения в сторону размещения тех арендаторов, которые могут являться неподходящими для территории парка [18, С.212].
  6. Научные парки склонны легче переносить влияние экономических кризисов без существенного снижения заполняемости. Ограничение пула потенциальных арендаторов научного парка и создание желаемой бизнес-среды создаёт своеобразный барьер для эффектов экономического кризиса [13, C.29; 14, С.34].
  7. Компании, принимаемые в научный парк, могут обладать нестабильными показателями деятельности (часто характерно для начинающих компаний), что не является ограничивающим условием в рамках арендной политики [14, С.34].
  8. Гибкость – ключевая характеристика зданий и помещений научного парка, которая выражается как в физических характеристиках объектов (аренда различных площадей от отдельных рабочих мест до целых зданий, возможность изменять планировки помещений и т.п.), так и в плане заключения договоров аренды (выбор различных вариантов отделки, сроков аренды и т.п.) [13, C.30; 14, С. 34].
  9. Территория и здания научного парка должны предусматривать возможности для расширения. Развивающиеся  компании чаще всего рассматривают парк в качестве преимущественного арендодателя площадей. Кроме того желательно иметь резерв в виде свободных земельных участков, как для последующего строительства новых корпусов для множества арендаторов, так и для возможности предоставления этих территорий для размещения новых крупных компаний, нуждающихся в отдельных зданиях. [17, С.27].
  10. Поэтапная реализация проекта девелопмента научного парка является обычной практикой, которая позволяет снизить его риски, повышает возможности предварительной сдачи в аренду площадей, а также позволяет проверить проект среди потенциальных арендаторов [17, С.27]
  11. Проект научного парка может предполагать использование уже застроенных земель, проведение реконструкции существующих зданий (brownfield development). Такой вариант может обеспечить более низкие затраты на создание и запуск парка, чем при строительстве новых зданий, гибкость в выборе необходимого объёма работ и величины затрат (от небольшого косметического ремонта до глобальной реконструкции), меньшее воздействие на окружающую среду, чем при новом строительстве [17; 12, C.84].
  12. Научные парки могут создавать филиалы в других местах, чтобы преодолеть невозможность расширения в первоначальной локации [19].
  13. Требование к высокому качеству управления выражается в необходимости привлечения профессиональных управляющих на условиях полной занятости и нахождении на территории парка, которые владеют навыками управления бизнесом, различными объектами собственности, а также недвижимостью и физическими средствами. [13; 12, C.55-56]. Следует отслеживать методы и формы работы, применяемые лидерами отрасли (benchmarking) [20, С.43].
  14. Управляющие комплексом недвижимости должны быть хорошо информированы об основной деятельности компаний-пользователей, их потребностях в плане размещения и специфических пожеланиях отдельных пользователей,  а также взаимодействовать со специалистами, ответственными за основную деятельность, протекающую в парке [21, C.324].
  15. Особенности анализа рынка и маркетинговой стратегии заключаются в учёте более широкого круга объектов, потенциальных клиентов и партнёров. Научным паркам необходимо работать над известностью и взаимодействием, как с потенциальными арендаторами, так и потенциальными партнёрами, которых можно привлечь для создания среды в парке (операторы ресторана, спортивного зала, торговые операторы и т.п.) [22].
  16. Важность создания престижного объекта, качественной среды и поддержания соответствующего имиджа. Наукоёмкие и высокотехнологичные компании предпочитают размещаться в объектах недвижимости с такой средой, которая способствует их развитию, а также приносит выгоды от использования названия и адреса научного парка (связанного с ними имиджа). Поэтому выгодная локация, современные здания, высокое качество озеленения, благоустройства и социально ориентированная среда, которые создают престижное местоположение, являются важными объектов недвижимости парка [17, С.25, 31]. С течением времени научные парки становятся своеобразными «лидерами по аренде», которые могут запрашивать более высокие ставки аренды по сравнению с другими стандартными объектами недвижимости на локальном уровне [13, С.29; 14; 23, С.15].

Рассмотренные выше отличительные черты комплекса недвижимости научных парков находят отражение в системе показателей качества, которая даёт понимание состава комплекса объектов недвижимости, его расположения, возможности размещать высокотехнологичные компании, следовать за изменяющимися потребностями арендаторов и прочих особенностей. Полученная характеристика может быть полезна как для управляющих в процессе создания и организации парка, при текущем управлении и развитии, так и для потенциальных арендаторов, стремящихся выбрать наилучший вариант размещения, и для потенциальных инвесторов, которые рассматривают подходящий объект, приносящий стабильный доход (соответственно, качественный и пользующийся спросом клиентов).

Учёт особенностей комплекса объектов недвижимости научного парка, а также вытекающих из них показателей качества, помогает управляющим создать качественный и жизнеспособный продукт, востребованный на рынке. Современный комплекс недвижимости, а также профессиональное управление, учитывающее особые черты комплекса и потребности его пользователей, являются необходимым фундаментом, на основе которого в дальнейшем возможно создание эффективно функционирующего научного парка как составного элемента экономики знаний.


СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Миндели Л.Э., Пипия Л.К. Концептуальные аспекты формирования экономики знаний. Проблемы прогнозирования, 2007. № 3 – С. 116-138;
2. Firas T. Thalji. The planning and design of science and technology parks, The University of Jordan, 2005. –188 р.;
3. Макаров В.Л. Экономика знаний: уроки для России. Вестник Российской Академии наук, Т. 73, 2003. № 5. – 450 с.;
4. Индикаторы науки 2015: статистический сборник / Городникова Н.В., Гохберг Л.М., Дитковский К.А. и др.; Нац. исслед. ун-т «Высшая школа экономики». М.: НИУ ВШЭ, 2015. – 320 с.;
5. Инфраструктура создания, поддержки и продвижения инноваций в здравоохранении [электронный ресурс] / Койков В.В. [и др.]. Республиканский центр развития здравоохранения. Астана. Hi+Med Высокие технологии в медицине, 2013. № 7 URL: http://umedp.ru/articles/ infrastruktura_sozdaniya_podderzhki_i_ prodvizheniya_innovatsiy_v_zdravookhranenii.html (дата обращения 29.04.2015);
6. Yang C.-H., Motohashi K., Chen J.-R. Are new technology-based firms located on science parks really more innovative? Evidence from Taiwan. Elsevier. Research Policy, 2008. № 3 – pp. 77-85;
7. Dettwiler P., Lindelof P., Lofsten H. Utility of location: A comparative survey between small NTBFs located on and off Science parks – Implications for facilities managers. Elsevier. Technovation № 26, 2006. – pp. 506-517;
8. Henneberry J.M. Science parks: a property based initiative for urban regeneration. Local economy, 1992. – pp. 326-335;
9. Шарабичев Ю.Т. Научные парки: новая форма объединения науки и производства [Электронный ресурс].
Медицинские новости, 2005. № 6. URL: http://www.mednovosti.by/news.aspx?id=454 (дата обращения: 29.04.2015); 10. Plan and manage a science park in Mediterranean: Guidebook for decision makers. European Investments Bank, 2010. – 150 р.;
11. Statistics [electronic resource]. IASP, 2015. URL: http://www.iasp.ws/statistics (дата обращения: 26.12.2015);
12. Setting up, managing and evaluating EU science and technology parks. Regional and urban policy. European Union, 2014 – 206 р.;
13. Gower S.M., Harris F.C. Evaluating British science parks as property investment opportunities. Journal of Property Valuation Vol. 14, № 2, 1996. – pp. 24-37;
14. Gower S.M., Harris F.C., Cooper P.A. Assessing the management of science parks in the UK. Property management. Vol. 14. № 1, 1996. – pp. 30-37;
15. Henneberry J.M. British and American Science Parks. Property Management Vol. 2. № 4, 1984. – pp. 301-313;
16. Monck Ch. Organisation and management of science parks. EU. Science parks and innovation centres: their economic and social impact. Berlin, 1985. – pp. 124-129;
17. Gower S.M., Harris F.C. Science parks in the UK: Regional regenerators or just another form of property development? Property management. Vol. 12. No. 4, 1994. – pp. 24-33;
18. Parry M. The Surrey Research Park: A Case Study of Strategic Planning for Economic Development. Best Practice of Science Technology Parks WTR, 2012. – pp. 206-225;
19. Yonghua Z., Wanxia Zh. Anatomy of Tsingua University Science Park in China: institutional evolution and assessment. Springer Science+Business Media New York, 2013. – pp. 663-674;
20. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебник для вузов: в 2-х частях. / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Часть 1. – Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2001. –328 c.;
21. Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие / А.Д. Мурзин. – Ростов н/Д : Феникс, 2013. – 382 с.;
22. Единая система профессионального управления недвижимостью: Управление отдельным объектом, имущественным комплексом [Электронный ресурс]. Некоммерческое партнёрство «Гильдия сервейеров». URL: http://serveying.ru/article.php?sec=13&id=10 (дата обращения: 29.04.2015);
23. Gower S.M. Harris F.C. The funding of, and Investment in, British Science Parks. Journal of Property Finance, Vol. 5 № 3, 1994. – рр. 7-18.
 



© 
К.Д. Соловьёва, Журнал "Современная наука: актуальные проблемы теории и практики".
 

 

 

 
SCROLL TO TOP

 Rambler's Top100 @Mail.ru